主题：关注房产近十年，一个60后的"大叔"谈房市心得

 现在想谈谈对房子的认识。房子这个话题这几年特别热，各方面的人士都在争取自己的话语权，争相表达自己的观点。特别是这2003年后的这不到十年的时间里，因为房价涨得特别快，很多人无法适应，因此出现了很多不同的观点。有看涨的，有看跌的。有欢呼的，有痛骂的，也有想趁混水摸鱼的。因为房子对自己的生活和工作影响很大，大家纷纷表达自己的想法和意见，都是可以理解的。我自己也是在不断的学习和领悟。我想说的也只是自己的一家之言。大家可以当成笑话一样姑妄听之。

房价涨得这么高，很多人都不理解。有很多人，包括我们的ZF，甚至想到公布房子的建安成本来控制或者抑止房价。但最后，效果都不够好。我自己也费了很多力气，一直试图去弄明白房价变化的规律，想知道这其中的道理是什么。我们怎么看房子，房子究竟是什么？说到房子，我们马上可以想到钢筋水泥门和窗户，乡下长大的或住过平房的人还会想到砖头瓦块，可房子只是这些吗？实际这些只是房子的少数的自然属性。房子实际上代表的是一个“场”，一个环境。房子本身的自然属性，对房子价值的贡献非常有限，而房子的“场”的属性，才是最重要的。才对房子的价值起决定作用。李嘉诚讲过，房子最重要是位置，位置，还是位置。也是同一个意思。但位置这个词，表达的意思没有“场”这个词表达的丰富。

教育资源：教育资源对房价的重要性，最近特别突显。实际上美国的房价，基本上是按学区来划分的，好学区的房子，一般房价都比较高。美国的学校也是要划片的哈。国内对这个问题的重要性，原来的认识是不足的。但最近这几年，其重要性就勿用多言了。如果一个小区所在的学区，是本市，或者全国性的一流学校，房价自然会比其它地区高出20%以上。但学区房的学问还是挺大的，也不是一成不变的，有土政策。买学区房的朋友要仔细做功课。

工作岗位：一个小时车程的范围的环境内所能提供工作的品种，岗位多少，薪金水平等。每个城市，提供丰厚报酬的公司，大都集中在少数几个区域，高收入的人，都在竞争离这几个区域较近的房子，房价自然是高的。这也是一线大城市的房价，与二三线城市的房价不同的原因之一。你这个区域，每年能提供多少个20万以上年薪的工作岗位呢？因为某个区域能够提供足够多高薪工作岗位，就可以吸引更多优秀的人才加入，房价自然要高。
我们盖得了房子，但不可能提供相应数量的高薪工作。这是区别。

居民财富积累：也有人称之为居民财富厚度，这个因素通常会被大家忽略，但实际上，一个区域的房价多少或者上升幅度，几乎与本区域居民的财富积累成线性正比。这个因素，与工作岗位有点关系，但又不必然。因为大家都懂的，部分人的财富不完全靠薪水。财富的积累，有一个很重要的指标，就是本区域的居民存款余额。这个数值其实是可以查到的。中国人的财富很大的一部分，都沉淀在房子上。一个比较简单的方法看一个区域的房价是否合理的方法，就是与另一个城市比较居民存款比。当大家的财富积累比较快的时候，就是房价上涨比较快的时候。所以啊，大家想看看以后房价，会不会上涨，就看本地居民的财富积累就好了。这一点，部分中国老百姓没有弄明白，大家一直讲的房价收入比，其实是个错误概念。正确的概念是房价财富比，或者简单地换算成房价存款比，才比较正确。比如北京或者上海，大家的财富积累很快，所以房价上涨也快。北京有很多吸金（积累财富）的方法啊，比如国进民退，国税地税分家，外企总部，风投等等，都是。这一点我们在以后会再次讲到。

本区域的财富积累，其实是有非常明确的技术指标来判断的。这点大家也往往忽略了。
交通的便利性：
购物，娱乐的丰富性和价格水平：
就医：医疗的便利性，医疗水平和价格水平

邻居素质：学历，修养，工作性质，公民意识，公共环境的爱护意识，心态。大家是怨气很重，还是一脸的阳光和笑容。大家都交物业费吗？我的观察就是大家对摩擦的容忍程度和脸上的笑容。在北京，你在街上无意碰到了别人，大多人都不在意，但在我老家，通常会马上引起激烈的反应。我们更喜欢哪个环境，是不言自明的。

邻居素质：学历，修养，工作性质，公民意识，公共环境的爱护意识，心态。大家是怨气很重，还是一脸的阳光和笑容。大家都交物业费吗？我的观察就是大家对摩擦的容忍程度和脸上的笑容。在北京，你在街上无意碰到了别人，大多人都不在意，但在我老家，通常会马上引起激烈的反应。我们更喜欢哪个环境，是不言自明的。

水质，供暖等设施：
绿化，空气污染与环境：
ZF清廉: 这一点也是很多中国人的追求，虽然很难。ZF的门难进，脸难看吗？办事方便吗？当我在北京10分钟补办了驾照，而在老家的家人一个月都办不好身份证的时候，我就知道，我不可能回到那个地方置办不动产了。

其实，房子是对我们的生活的幸福指数影响非常大的一个因素。而影响房子的价值的软和硬的因素，远不值我所上面所列的这些。“场”代表了我们工作和生活幸福的一切因素。我们看起来是在买房子，实际上是在买这个房子所具备的“场”。我们买房所做的付出，真正用于支付建安成本的，在一线城市，是非常少的，用建安成本来衡量房子的价值，是错误的。公布建安成本，实际上无济于事。